폭발적인 코로나 감염자를 막기 위해 시행되고 있는 2.5단계 사회적 거리두기 기간도 이번 주 일요일에 끝날 예정입니다. 급격히 늘어난 수도권 확정자 수도 다소 줄고 그나마 다행이었습니다. 아직 예단하기는 이르지만 2.5단계에서 시행하던 생활방역지침을 철저히 개인적으로 지켜나가면 2차 대유행을 막을 수 있다는 희망도 생겨나고 있습니다.하지만 발길이 끊긴 상권은 희망이 없어 보입니다. 음식점, 커피숍 등의 운영에 제한이 있기 때문에 아예 임시 휴업이나 폐업하는 경우가 생겨나고 있습니다. 이런 시기에 상가 주택, 토지 및 상가 담보 대출 한도를 최대 80%까지 받을 수 있고, 금리를 최대한 낮게 받을 수 있는 지역이 있습니다. 어려운 시기에 조금이라도 도움이 됐으면 좋겠어요. 또 진행과정에서 문제가 되는 부분이 어떤 것인지 살펴보겠습니다.
한도, 금리의 가장 중요한 포인트는? 한도 내에서 가장 중요한 부분을 살펴보면 다음과 같습니다.첫 번째 감정평가를 어떻게 보느냐입니다같은 물건이라도 다수의 감정평가사들이 있기 때문에 높낮이가 생기게 됩니다. 또한 지점마다 높낮이가 생기기 때문에 정확하게 파악할 수 있느냐가 가장 중요합니다. 예를 들어 농협 5군데에 의뢰하면 각각 3군데의 감정원에 의뢰가 들어가게 되어, 총 15군데의 감정을 받게 되는 효과가 나옵니다. 그 중 가장 비싼 한 곳을 초이스하여 진행합니다.두 번째 상권 활성화에 따른 지역 낙찰률은 어떠한가? 입니다.새로 생긴 신도시의 경우와 장기간에 걸쳐 인구가 유입되지 않아 어려움을 겪고 있는 지역입니다. 또 수도권이나 지방을 불문하고 발생하기 때문에 지역 낙찰률이 어떠한가에 대한 기본 한도 비율이 다르다는 것을 기억할 필요가 있습니다. 상권이 활성화되지 않을 경우 지점마다 취급 제한이 있지만 반대로 지역 활성화 여부와 관계없이 진행하는 지점도 있습니다.세 번째 자금용도입니다. 크게 두 가지로 나뉘는데 사업 자금과 가계 자금입니다. 본인이 직접 점포를 운영하고 있거나 대여하고 있는 경우 사업 자금으로 최대 80%까지 가능합니다.현재 공실이나 용도 증명이 어려운 경우, 비규제 지역의 주택 구입이 목적인 경우 등은 일반 가계 자금으로 70%까지 가능합니다. 사업자가 진행할 경우 RTI가 나오지 않거나 자금 용도가 맞지 않을 경우 가계자금으로 진행할 수 있습니다.
금리에 영향을 미치는 부분을 살펴보면…가장 중요한 것이 신용등급과 소득입니다. 신용은 이자상환능력을 나타내는 잣대로 사용되기 때문에 최소 6등급 안에 들어야 하며 나이스 케이씨비 등을 참고해 최종적으로 농협 자체 등급이 됩니다. 거절 등급이 올라가면 부득이 부결 사유가 됩니다. 현재 특판 지점 관내에서 준조합원 가입조건을 충족한 경우는 2.8~3.2%, 수도권·지방·비조합원은 3% 중반입니다. 소득의 경우 신고된 소득을 기본으로 보게 되며, 회사원의 경우 근로자 원천징수, 사업자의 경우 소득금액증명서를 증빙자료로 제출합니다. 부득이하게 소득이 없음을 증명하는 경우에는 차주의 건강보험료, 월별 카드 사용내역, 소득 입출통장 내역을 참고할 수 있습니다.*TIP 신용등급을 올리는 생활습관 - 신용카드 일시불, 소액(휴대폰요금, 자동차 과태료, 공과금 등)이라도 연체 없는 생활습관, 현금서비스를 받지 않는...
상가로 진행할 때 가장 많이 발생하는 문제점을 살펴보면!! 1. 집합건물일 때~~ 호별로 나누어져 있어서 우리 주변에서 가장 흔히 볼 수 있는 형태의 근린생활시설에서 가장 빈번하게 발생하는 문제가 바로 일어나는 경우입니다. 예를 들어 대형 마트로 사용하기 위해 101호나 102호 등 여러 호수를 무너뜨려 사용하는 경우가 있습니다. 일단 호실을 비운 경우 본점 심사 건으로 승인율이 낮아지며, 여러 호실의 소유자가 같은 경우 진행할 여지가 있으나 여러 호실의 소유자가 착각한 경우 취급이 제한됩니다.101호와 102가 소유자가 다를 경우 타 금융회사에서 이자4% 중반으로 진행 가능!!
2. 인근, 상가주택의 경우~ 토지, 건물로 되어 있는 경우 각각 따로 등기가 되어 있어 도로나 주차장 사용에 따른 이해관계가 발생하여 지분이 뜻하지 않게 나뉘는 경우가 간혹 생깁니다. 이럴 때는 딤보를 제공한다고 진행이 된다는 점을 알아 두시기 바랍니다. 건물에 신카와 주택과 함께 있는 경우는 면적의 비율을 조사할 필요가 있습니다. 여기서 문제가 되는 부분이 규제지역 내에 있는 경우로, 주택의 보유 수, 그 규제지역에 따른 한도 비율로 가능한 금액의 변동이 발생함을 알아두시기 바랍니다.
3) 신축분양때~~ 수도권모양 여러 곳에서 대규모로 신축분양이 이루어지고 있어요. 하지만 아직 활성화 단계에 이르지 못해 사용승인이 난 지 1년이 넘도록 입점하지 않은 단지들이 곳곳에 있습니다. 상권 활성화가 떨어지기 때문에 1층의 가장 좋은 방을 확보하고도 실제 감정평가를 실시하면 분양가 인정률이 90%도 안 되는 경우가 허다합니다. 분양가 인정률, 임대 여부 등이 매우 중요하니 꼼꼼히 따져보세요.
"토지(농지,부지,과수원,창고용지,목장용지 등~~)대부분의 땅은 제1금융권보다 제2금융권 농협이 가장 유리합니다" 논, 답, 과수원으로 사용하고 있는 농지에 대해서는 현상도가 있으나 지적도가 없는 맹지, 또는 개발이 한정된 지역 등에 위치하고 있어도 취급 가능한 곳이 있습니다. (상가, 창고, 목장용지, 농지, 대지) 토지담보대출을 3.2%로 하고 있으며 상환방식도 3년간 이자만 납입하는 방식(3년만기 일시상환)과 원금과 이자를 함께 상환하는 30년 원리금균등상환(거치기간 최대 10년 보장)을 선택할 수 있습니다.
서두에 말씀드렸듯이 코로나로 인한 소비 위축이 장기화로 인해 가장 타격을 받는 계층이 자영업을 하는 분과 수익형 부동산을 가지고 있는 분이래요. 부동산 전문가들에 따르면 건물 1층이 비었을 때 인근 주택의 경우 임대 수익이 70%나 감소하고, 그동안 인기 있던 꼬마 빌딩의 경우 30%에서 40%까지 감소한다고 합니다. 이렇게 상권이 붕괴되면서 도미노처럼 사회 전반으로 확장될 것으로 전망되고 있습니다. 정부가 나서 양적 안정과 저금리 기조를 유지한다고 해도 역부족 상황은 지속될 것으로 보입니다.
